離婚するにあたって、
まだ住宅ローンが残っている家に夫婦のどちらか一方だけ住み続けることは可能なの？
名義は夫婦の共同名義なんだけど、どうしたらいいのかな？
離婚に伴い、家をどうすべきか悩みますよね。特に名義や残ったローンの問題もあります。そこで今回は「住宅ローンありの共同名義の家」について、一方が住み続ける場合の知っておかないと後悔することを解説していきます。
離婚後、共同名義のままは良くない？
離婚後、共同名義であっても、どちらか一方が住み続けることは可能です。
ですが、共有名義の不動産を共有名義のままにしておくことはオススメしません。
共有名義のままによるデメリット
離婚後、夫婦関係は解消され、別々に住むことが通常です。
共同名義の家を残す場合、どちらか一方が住み続けるケースがありますが、
その場合下記デメリットが生じます。
✔︎金融機関からローン残債の一括返済を求められる可能性
金融機関は、「夫婦二人が住むこと」かつ「夫婦二人が力を合わせて返済」が前提で融資をしてくれています。ですので離婚に伴い一方だけが家に住んでいる状況は違反に当たります。銀行がこの事実を知れば、一括返済を求められてもおかしくないです。
✔︎一方の許可なく家をリフォームしたり、人に貸したりすること
共同名義のままだと、家の決定権も共同です。勝手にするとこは後で問題になる行為になります。
✔︎固定資産税・ローンの支払いなどの費用負担も共同
家に一方だけしか住んでいなくても、支払い義務は共同になります。
夫婦の関係性は解消しているのに、お金のことで離婚後もやり取りをしないといけないのは、精神的にもやりたくないわ。
共同名義を解消する方法
家を残したまま、共同名義の解消するには「単独名義に変更」があります。
ですが、「単独名義」の変更については、現実問題難しい側面が大きいです。
・ローン完済する必要あり➡︎単独にまとめるため、他名義分のローン完済が必要
・返済能力の問題➡︎共同から単独になるため返済能力が低下すると判断
・切り替え費用の問題➡︎名義変更による「登録免許税」などの費用発生
単独名義への変更が現実的でないなら、どうしたらいいの？
そこで、単独名義に変更せずに住み続ける方法として、リースバックという方法があります。
リースバックとは
つまり、家を一度不動産会社に売却。その後不動産会社からその家を賃貸で借りることで、引き続き住むことができる制度です。
へぇー、そんなサービスがあるんだ。以前と同じように住み続けことができて、変わることといえば、払うものが「ローンの支払い」ではなく、「家賃」に切り替わるってことね。
はい！その通りです。とても便利なサービスですが、どの家でも使えるわけではないです。最低条件として、家の売却査定額がローンの残債を上回る必要があります。
アンダーローン？オーバーローン？
ここで売却できる金額と残りのローン額によって下記２つの状態に分かれます。
住宅ローン残債が売却額を上回っている状態
住宅ローン残債が売却額を下回っている状態
ここでアンダーローンの方は、問題なく利用できる可能性が高いです。
売却した金額でローンの完済を行い、そこから家の賃貸借を結べばOKです。
え？オーバーローンみたいだけど・・・。
どうしたらいい？
オーバーローンの場合？
通常、オーバーローンの場合は金融機関の許可なく勝手に家を売却することはできません。
住宅ローンがある家は、売却するのであればローンの完済が必須条件だからです。
つまりオーバーローンの場合、住宅ローンの残債が売却額を上回っている状態なので、基本売却できません。もし売却後のローン残債を貯金等を使ったり、親などに借りたりして一括返済できれば、それは問題ありません。
じゃあ売却は諦めるしかないの？
いいえ。ローンを組んでる金融機関に許可を得レバ売却することができます。
これを「任意売却」と言います。
任意売却とは？
任意売却とは、
住宅ローンなどの返済が困難になった場合、金融機関の許可を得て不動産売却できる救済方法
基本的に住宅ローンがある家の売却については、ローンの完済が必須条件です。
その必須条件がクリアでなくても金融機関の許可を得ることで抵当権が解除されるため、住宅ローンの期間が残っていても売却できる。
任意売却のメリット・デメリット
オーバーローンでも売却可能
売却の条件は、ローンの完済が基本です。
ですが、任意売却の場合、売却してもローンの完済ができなくても売却可能です。
当然、売却後にローンの残債分は残ります。
残債分の返済は、銀行と交渉しながら返済計画を作り払っていきます。
ブラックリストに載る
ブラックリストに載ると、クレジットカードが作れなくなり、ローンも新たに組めなくなります。
任意売却は最終手段？
結論、任意売却はお勧めできません。
このまま住宅ローンを払い続けていくのがどうしても無理であれば、選択肢に入ってきますが、ブラックリストにも載って、売却後の住まい家の残債も払い続けるのは最終手段です。
それじゃあ、一体どうしたらいいの？
結論、アンダーローンになるまで売却時期を待つ
今がオーバーローン状態でも、
家の価値はいくら年数が経っても価値がゼロになることはないです。
その逆にローンの残債は支払いを続けていれば、確実に減っていきます。
次の図を見てください。
つまり、住宅ローンの残債を住宅価格が上回る時期があるということです。
だからこそ、家の売却はその上回る時期までローンの支払いを継続することが懸命な選択肢の一つだと思います。
最適な売却時期を把握するには
オーバーローンにならない適切な売却の時期を知るには、
不動産の売却に熟知した業者選びは必須です。
業者選びを誤ると、最適なタイミングでの売却を逃す可能性があります
高く売れる売却のタイミングは、下記例だけでも様々です。
・金利が低い時期に売る
・土地価格が上昇している時に売る
・引越しシーズンを狙って売る
・条件に合う購入希望者に売る
何よりはまず不動産会社に今の適正な家の売却額を査定してもらうことが先決です。
「一括査定」よりまずは信頼できる１社査定？
おおよその売却額をサクッと知りたければ、
今やオンラインでどこでも査定ができます。
今は「不動産一括査定」のサイトが増えてきており、
複数社に相見積もりを取ることが簡単にできます。
ですが、今回の目的はオーバーローンの解消です。
適切な売却のタイミングを把握するには、短期的ではなく中長期的な時間が必要です。
そしてその中で不動産会社と懇意になる必要があり、そのためには、信頼できる不動産会社を１社だけに絞ることをオススメします。
売却を依頼される不動産会社にしても、
他と情報を共有されているより、１社に絞り専属にしてもらえる方が
力の入れ方は違ってきます。
悩んだら業界圧倒的No.１の「三井のリハウス」がおすすめ
では実際に数多くある不動産会社からどこの業者を選んでたらいいのでしょうか。
信頼できる不動産会社と言っても基準がわからない人がほとんどです。
誰もが悩みますよね。
そこでおすすめなのが
「三井のリハウス」
です。
理由は、シンプルです。
不動産業界でNO１の実績、売上を誇る企業グループだからです。
そして「三井」という財閥でもあり、ほとんどの人が知っています。
「三井住友銀行」を知らない人はいないもんね
【三井のリハウス】の概要
全国売買仲介取扱件数３８年連続No.1
顧客満足度９７％
※ 三井不動産リアルティグループは’86年度～’23年度の38年連続全国売買仲介取引件数No.1です。
・業界トップの38年連続全国1位
・累計取扱件数１００万件以上
・全国２７７店舗
・年間相談件数３１万組以上
・顧客満足度９７%
・３ヶ月以内売却成約率７５％
・財閥系グループの子会社が運営
＼１分簡単査定申込はこちら↓↓／
おすすめ「三井のリハウス」の利用方法
公式サイトへ移動したら、
・郵便番号
・査定物件の住所
を入力します。
「売却価格シュミレーション」のボタンを押すと、
下記「査定問い合わせ」の入力画面に移行します。
入力した物件所在地の担当店舗の電話番号が表示されますので、
フリーダイヤルにかけて電話相談するのもOKです。
「お客様情報」には、査定結果をお伝えするための
連絡手段として必要です。
以上、入力後、
個人情報の同意にチェックし、内容を送信すると
後日担当者から情報の確認も含め、連絡がかかってきます。
口コミ
※口コミ引用元：「三井のリハウス」公式サイト
最高の結果になりました。
業界ＮＯ１の会社の集客力・情報力を期待通りに発揮していただけて
最高の結果になりました。
価格もですが、何よりスピード感があったのは、名古屋から東京に引っ越しがあった身からすると、ありがたかったです。助かりました。
対応に好感が持てました。
自宅の売却にあたって粘り強く営業活動を続けていただき、
本当に感謝しております。
メール、電話などで丁寧にかつ細かくタイムリーにご対応いただいたことも
大変好感が持てました。
来店の際も所長始め、皆さま親切でした。
最高の結果になりました。
業界ＮＯ１の会社の集客力・情報力を期待通りに発揮していただけて、
最高の結果になりました。
価格もですが、何よりスピード感があったのは、名古屋から東京に引っ越しがあった身からすると、ありがたかったです。助かりました。
誠実で信頼感がありました。
他社と比較して御社の営業担当者は誠実で信頼感がありました。
見積もりをお願いした３社の中には御社よりも高い見積額を提示された業者もありましたが、御社の営業マンの人柄と売却仲介システムに信頼が置けたのでご依頼しました。
結果についても大変満足しています。ありがとうございました。
提案もはっきりとしてもらえたことで信頼できました。
売却の説明や他社との違いを分かりやすく納得するまで話してもらえたため
リハウスさんにお願いしようと思えました。
また営業活動がメールだけでなく電話等でもわかりやすく報告してもらえたことで
安心して任せることが出来ました。
要望を聞くだけでなく、提案もはっきりとしてもらえたことで信頼できました。
ありがとうございました。
多方面でサポートをしていただいた。
担当者の丁寧できめ細やかな対応がとても良かった。
売却に関わることだけでなく、こちらの環境の変化に対する気遣い、
さまざまな提案など、多方面でサポートをしていただいた。
担当者の方には大変感謝しています
よくある質問について
- Q査定だけでも良いのでしょうか？
- A
大丈夫です。無料で査定と買取金額のご提示をさせて頂きます。
また、価格や条件が折り合わず買取りに至らなかった場合も、費用は一切頂きません。
- Qパートナーに知られずに査定可能？
- A
はい、可能です。
連絡先の電話番号またはメールアドレスをご自身にして頂ければ問題ありません。
- Q家に訪問されることはありますか？
- A
訪問なしで査定可能です。
- Qローンの残債があっても売却はできる？
- A
もちろん可能です。
ローンの残債額と売却額を比べて、ローンの残債額の方が上回っていれば➡︎オーバーローン
ローンの残債額と売却額を比べて、ローンの残債額の方が下回っていれば➡︎アンダーローン
アンダーなのかオーバーなのかだけでも知ることは大変重要です。
- Q査定の流れは？
- A
WEBにて無料査定申込→売却相談→不動産事前調査→価格・販売方法提案→査定完了
になります
＼まずは無料査定してもらう／
