不動産を相続することになったけど、住んでるわけでもないし、売るに売れないしどうしよう・・・
実は、相続した不動産で多いトラブルが自分以外の名義人との問題です。
✔︎不動産売却での意見が合わない
✔︎名義人の一人が不動産を独占している
✔︎あまり知らない名義人がいる
✔︎兄弟など他の名義人との関係が良くない
相続による名義人問題は複雑で、そのまま放置する人は多いです。
ですが実は放置し続けることで、数十万円も損してしまうかもしれません。
こんな方はぜひ当記事をチェックしてみてください
・「複数の名義人がいる」不動産を相続した人
・余計な人間関係のトラブルに巻き込まれたくない人
・相続した不動産の注意点を知りたい人
情報を知っているか知っていないかで今後の生活に大きな差が出ます。
「え？もっと早く知っていれば損せずに済んだ」と知らなかったことで後悔したくない方は、ぜひチェックしてみください。
相続した不動産で後悔しないための知っておくべき５つの事
独断で勝手に売却・改築・リフォームできない
不動産を全て売却するには、共有者全員の合意が必要です。
また改築やリフォームなどの不動産の形を変える「変更行為」や抵当権設定である「処分行為」も同じく共有者全員の合意が必要
共有者の１人でも反対すれば売却・改築・リフォームできない
固定資産税を常に支払う義務あり
不動産を所有しているだけで固定資産税の税金がかかります。
固定資産税の納付書は毎年共有者１人に送られてきます
相手方の共有者が支払いに応じないと、その支払いの義務は他の共有者に及びます。
アドバイザー
共有名義である限り、「支払い義務が常に生じている状態」です。
支払いに関しては、実際に住んでいる住んでいないは関係ありません。名義人である限り支払いをし続けていかなればいけません。
立ち退きを要求できない
共有者である限り、不動産を「使用する権利」が認められています。
共有者が勝手に家に住んでても出て行けとは言えないません。
他の共有名義人が死亡した場合の手続きは大変？
実は、共有名義の片方が死亡した場合、
そのまま残された共有名義人の所有になるわけではありません。
誰が相続人なるかは、被相続人（死亡された方）との関係性による優先順位が決まっています。
第１順位：配偶者
第２順位：子供
第３順位：父母（死亡時は祖父母）
第４順位：兄弟姉妹
この順位に該当する人がいない場合は、共有名義人に持分が相続されるの？
実は、まだそうはいきません。
死亡した共有者に法定相続人がいない場合、特別縁故者へ相続財産分与がおこなわれます。
俗にいう「内縁の妻」のことです。
・被相続人と生計を同じくしていた者
・被相続人の療養看護に努めた者
・その他被相続人と特別の縁故があった者
法定相続人も特別縁故者もいなければ、ようやく共有名義人に持分が相続されるよね。
アドバイザー
いいえ、すべての条件を満たしたとしても、まだ共有者への帰属は自動的に決まるものではなく、「相続財産管理人選任の申立」が必要です
被相続人の住所地を管轄する家庭裁判所へ申し立てをしなければいけない
つまり、この一連の手続き、捜索、調査を経て、ようやく共有持分が共有者へ帰属されます。
期間は、最初の申し立てからおよそ１年
相続した不動産（土地・建物）は3年以内に売却すべき？
相続した土地や建物を3年以内に売却すると、下記３つの要件を満たしていれば「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が適用されます。
※相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（通常は相続開始の翌日から3年10ヶ月以内）
・相続や遺贈により不動産を取得している
・不動産を取得した人に相続税が課税されている
・相続した不動産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している
取得費とは、譲渡（売却）する土地や建物を購入したときの購入代金や購入手数料などの合計額
相続により取得した土地や建物を一定期間内に譲渡（売却）した場合に、相続税額の一部を譲渡した土地や建物の取得費に加算できる制度のことです
つまり、相続税を加算することで取得費が増えれば、その分、譲渡所得も減りますので、支払う税金も減るということなんです！
取得費は課税譲渡所得金額を求めるうえで必要な金額であり、課税譲渡所得は以下の式で求められます。
課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額（売却金額） － （取得費 + 譲渡費用） － 特別控除
5年を超えた場合の税率を参考までに。
・所得税 ＝ 課税長期譲渡所得金額 ×15％
・住民税 ＝ 課税長期譲渡所得金額 × 5％
・復興特別所得税 ＝ 所得税額 × 2.1％
アドバイザー
注意点として、相続税が課税される前に物件を売却してしまうと、この特例は適用できません。
また他の特例との併用についても注意が必要です。
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」とは併用できません
今回のように相続した共有持分のみの売却でも、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（取得費加算の特例）は適用されます。
オススメする共有名義の解消法とは？
一般的な解消パターンは、下記２つです。
✔︎共有名義人全員で協力して売却
✔︎他の共有名義人に持分を買い取ってもらう
アドバイザー
実際問題として、「共有物件の売却」は全共有者の同意が必要であるため、意見の不一致や連絡が取れないなど、売却は非常に困難です。
また、共有者間のトラブルや法的手続きの複雑さなどから、持ち分を買い取ってもらうケースも難しいのが現状です。
不動産を売却もできないし、持分も他の共有者へ買い取ってもらえないんだったらどうしたらいいの？
買取業者に
自分の持分のみを売却
それをクリアにしてくれるのが、
「共有持分は、専門の買取業者へ売却」
です。
✔︎共有物件の売却は全共有者の同意が必要ですが、
自分の持分のみの売却は、他の共有者の同意が要らず、可能です。
専門の買取業者に依頼するだけで相手とのやり取りも必要ありません。
煩わしいやり取りなしに、持分売却によるお金が得られます。
今後、相手方と話し合いができるかどうかにもよりますが、
どちらにせよまずは、
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ご自身の持分割合に対する価値を知っておいて損はないです。
では実際に数多くある買取業者からどこの業者を選んでたらいいのでしょうか。
誰もが悩みますよね。
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ワケガイの口コミ
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問い合わせから3日で決済までできたことがとても嬉しかったです。長い期間悩んでいたので感謝の気持ちで一杯です。
電子契約は初めてでしたがとても簡単でスピーディーに契約ができました。
※引用元：「ワケガイ公式サイト」
不動産を売るなら「今」！
実は今、ここ１０年間でみても不動産の価値は最も高いです。
ずっと右肩上がりで、特にマンションの価値は２０１０年と比べて1.5倍の差があります。
但し、今後も上がり続けるかどうかは？？
上がり続けたものは、いつか下がります。
今後の課題として、
・「人口減少」
・「少子高齢化」
・「宅地急増」
があり、不動産の価値が下がる可能性は大いにあり得ます。
不動産の売却はまさにタイミングになりますので、
まずは今売る気持ちがなくても、ご自宅の価値を把握しておいて損はないでしょう。
よくある質問について
- Q査定だけでも良いのでしょうか？
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